Obligation légale
PNO obligatoire en copropriété : ce que vérifie l’agence
Depuis la loi ALUR, chaque copropriétaire, occupant ou non, doit être assuré en responsabilité civile. Pour une agence qui gère des lots en copropriété, cette obligation du bailleur devient un point de contrôle de chaque mandat.
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- pour le copropriétaire non occupant
- Obligatoire
- loi ALUR du 24 mars 2014
- Depuis 2014
- pas d’obligation, risque réel
- Hors copro
Ce que dit la loi : l’article 9-1 de la loi de 1965
La loi ALUR du 24 mars 2014 a inséré dans le statut de la copropriété une obligation d’assurance qui vise expressément le non-occupant.
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 9-1
« Chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant. »
Le même article prévoit que le syndicat des copropriétaires s’assure lui aussi contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre.
Le texte appelle trois remarques utiles au gestionnaire. D’abord, l’obligation porte sur la responsabilité civile du propriétaire : elle n’impose pas, à elle seule, d’assurer les dommages au bien. Ensuite, elle vise tout copropriétaire, qu’il habite son lot ou qu’il le loue, le prête ou le laisse vacant. Enfin, elle s’ajoute à l’assurance de l’immeuble souscrite par le syndicat et à celle du locataire, sans les remplacer.
En pratique, l’assurance propriétaire non occupant (PNO) est le contrat qui permet au bailleur de satisfaire cette obligation, tout en couvrant le plus souvent, selon les garanties choisies, les dommages à son lot.
Et hors copropriété ?
Pas d’obligation légale, mais un risque réel
Aucun texte n’impose au propriétaire d’une maison individuelle hors copropriété de s’assurer en PNO. Comme le rappelle l’ANIL, le bailleur n’a pas l’obligation de souscrire une assurance habitation, mais l’assurance PNO est obligatoire en copropriété.
L’absence d’obligation ne supprime pas le risque. Le propriétaire d’une maison louée reste responsable des dommages causés par son bien : chute d’un élément de toiture, arbre qui tombe chez le voisin, incendie dont l’origine relève d’un équipement dont l’entretien lui incombe. Et à la différence d’un lot en copropriété, aucune assurance d’immeuble ne vient couvrir les parties communes ou la structure du bâtiment : si l’assurance du locataire ne joue pas, ou pendant la vacance, le bailleur supporte seul le sinistre.
Pour l’agence, ces lots appellent donc la même vigilance que les lots en copropriété, même si l’argument n’est plus juridique mais économique.
Ce que le gestionnaire doit vérifier, lot par lot
Pour chaque lot en gestion, trois assurances coexistent. Le contrôle porte sur chacune.
| Assurance | Qui la souscrit | Ce que l’agence vérifie |
|---|---|---|
| Assurance de l’immeuble | Le syndicat des copropriétaires, par le syndic | Son existence et, au besoin, l’étendue des garanties sur les parties communes. |
| PNO du bailleur | Le bailleur, ou l’agence via le contrat groupe | Une attestation en cours de validité, ou l’adhésion du lot au contrat groupe. |
| Assurance du locataire | Le locataire (risques locatifs) | L’attestation remise à l’entrée dans les lieux, puis chaque année. |
Les trois niveaux d’assurance d’un lot loué en copropriété.
Le contrôle de la PNO est le plus fastidieux : il suppose de relancer chaque bailleur, de conserver des attestations émises par des assureurs différents, et de recommencer à chaque échéance. C’est précisément ce que le contrat groupe simplifie : pour les lots adhérents, la couverture se lit dans la liste des adhésions tenue par l’agence.
L’obligation du locataire ne dispense pas le bailleur
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7 g
Le locataire est tenu de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. À défaut, et après une mise en demeure restée sans effet pendant un mois, le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du locataire et en récupérer la prime, majorée dans la limite de 10 % fixée par le décret n° 2016-383 du 30 mars 2016, par douzième avec le loyer.
Ces deux obligations ne se recouvrent pas. L’assurance du locataire couvre sa responsabilité à l’égard du bailleur et des voisins pour les dommages dont il doit répondre. Elle ne couvre pas la responsabilité propre du propriétaire, ni le logement pendant la vacance. À l’inverse, la PNO ne dispense pas le locataire de s’assurer : l’agence vérifie les deux.
Organiser le contrôle de l’obligation dans l’agence
- 1 À la prise de mandat
Demander au bailleur son attestation PNO, ou recueillir son accord écrit pour l’adhésion au contrat groupe.
- 2 À l’entrée du locataire
Exiger l’attestation d’assurance des risques locatifs à la remise des clés.
- 3 Chaque année
Mettre à jour les attestations des bailleurs non adhérents et des locataires.
- 4 À la fin du mandat
Déclarer la sortie du lot du contrat groupe et en informer le bailleur.
Dans un parc important, l’enjeu n’est pas seulement d’obtenir les attestations, mais de pouvoir démontrer à tout moment quel lot est couvert, par quel contrat. Un outil de suivi par lot, ou l’adhésion au contrat groupe, évite de découvrir un défaut de couverture le jour du sinistre.
Questions fréquentes sur l’obligation de PNO
La PNO est-elle obligatoire ?
Depuis quand cette obligation existe-t-elle ?
L’obligation couvre-t-elle les dommages au bien ?
L’assurance de la copropriété suffit-elle ?
Et si le locataire est assuré ?
Comment l’agence peut-elle s’assurer que tous ses lots sont couverts ?
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