Garanties
Garanties PNO : ce que couvre l’assurance du bailleur
Responsabilité civile du propriétaire, dommages au bien, période de vacance, défaut d’assurance du locataire : la PNO couvre ce que ni l’assurance de l’immeuble ni celle du locataire ne prennent en charge. Voici comment les trois contrats s’articulent sur un lot géré.
Un courtier vous accompagne dans le choix des garanties du contrat groupe
- du propriétaire non occupant
- RC
- au bien, selon le contrat
- Dommages
- entre deux locataires
- Vacance
Trois assurances sur un même lot
Sur un logement loué en copropriété, trois contrats coexistent. La PNO n’a de sens que replacée dans cet ensemble.
| Contrat | Souscrit par | Couvre principalement |
|---|---|---|
| Multirisque immeuble | Le syndicat des copropriétaires | Les parties communes et la responsabilité civile du syndicat. |
| Assurance du locataire | Le locataire | Sa responsabilité pour les risques locatifs (incendie, dégât des eaux, explosion) et, s’il le choisit, ses biens. |
| PNO | Le bailleur, ou l’agence via le contrat groupe | La responsabilité propre du propriétaire et, selon le contrat, les dommages à son lot. |
Répartition générale ; le détail dépend toujours des conditions de chaque contrat.
Chacun de ces contrats laisse des zones non couvertes. L’assurance de l’immeuble ne garantit pas la responsabilité personnelle de chaque copropriétaire. L’assurance du locataire disparaît avec lui, et ne couvre pas ce qui relève du propriétaire. La PNO intervient précisément dans ces interstices : c’est pourquoi l’on parle souvent d’une assurance « en complément ou à défaut » des deux autres.
Hors copropriété, pour une maison individuelle louée, il n’y a pas d’assurance d’immeuble : la PNO devient alors la seule protection du bien lorsque l’assurance du locataire ne joue pas.
Ce que couvre la PNO, et ce qu’elle ne couvre pas
- Responsabilité civile du propriétaire non occupant envers les tiers, les voisins et le locataire
- Incendie, explosion, dégât des eaux affectant le lot
- Bris de glace, événements climatiques, selon le contrat
- Le logement pendant la vacance entre deux baux ou pendant des travaux
- L’intervention en cas de défaut ou de carence de l’assurance du locataire, selon le contrat
- La défense et le recours, selon le contrat
- Les biens mobiliers du locataire
- Les loyers impayés (relève d’une garantie loyers impayés)
- Le défaut d’entretien manifeste et connu du propriétaire
- Les parties communes, couvertes par l’assurance de l’immeuble
- Les dommages intentionnels
- Les activités professionnelles exercées dans le lot, sauf déclaration
Le contenu exact d’une PNO varie d’un contrat à l’autre : plafonds, franchises, conditions de la garantie en cas d’inoccupation prolongée, intervention en cas de carence du locataire. Dans un contrat groupe, ces éléments sont fixés une fois pour tous les lots : c’est le moment de les examiner attentivement avec le courtier.
La vacance : le moment où la PNO est seule
Entre le départ d’un locataire et l’arrivée du suivant, le logement n’est couvert par aucune assurance habitation. Le locataire sortant a résilié son contrat ; le suivant n’a pas encore le sien. Pendant ces semaines, souvent mises à profit pour des travaux de remise en état, le risque est entièrement à la charge du propriétaire.
Une fuite sur une canalisation privative qui endommage l’appartement du dessous, un départ de feu lors de travaux, une infiltration non détectée : sans PNO, le bailleur répond seul des dommages causés aux voisins et supporte seul la remise en état de son lot. Pour l’agence qui détient les clés et organise la relocation, ce sont aussi les sinistres les plus délicats à gérer, faute d’interlocuteur assureur identifié.
Un appartement est vacant depuis trois semaines pour rafraîchissement. Un flexible de lave-linge laissé branché cède : l’eau traverse le plancher et abîme le plafond et les embellissements du voisin du dessous. Aucun locataire n’est en place : c’est la responsabilité du propriétaire qui est recherchée. Si le lot adhère au contrat groupe, l’agence déclare le sinistre selon la procédure unique du contrat.
Quand l’assurance du locataire fait défaut
Le locataire est tenu de s’assurer. Dans les faits, l’attestation n’est pas toujours renouvelée.
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7 g
Le locataire doit s’assurer contre les risques locatifs et en justifier à la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. À défaut, après une mise en demeure restée sans effet pendant un mois, le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du locataire et en récupérer la prime, majorée dans la limite de 10 % (décret n° 2016-383 du 30 mars 2016), par douzième avec le loyer. Il peut aussi, si le bail le prévoit, en demander la résiliation.
Entre la date à laquelle l’assurance du locataire a cessé et la régularisation, un sinistre peut survenir. Selon les contrats, la PNO peut alors intervenir en cas de carence ou de défaut d’assurance du locataire, au moins pour les dommages au bien. Cette garantie n’est pas systématique et ses conditions varient : c’est un point à vérifier dans le contrat groupe. Elle ne dispense pas l’agence de contrôler les attestations des locataires ni de mettre en œuvre, le cas échéant, l’assurance pour compte.
Les points à examiner dans un contrat groupe PNO
- Nature des lots
- Appartements en copropriété, maisons, caves, parkings, locaux annexes : vérifiez que tous les types de lots gérés sont acceptés.
- Inoccupation
- Conditions de la garantie en cas de vacance prolongée, mesures de prévention éventuellement exigées.
- Carence du locataire
- Existence et étendue de l’intervention de la PNO en cas de défaut d’assurance du locataire.
- Franchises et plafonds
- Niveau des franchises par sinistre et plafonds de garantie, identiques pour tous les lots adhérents.
- Meublés
- Couverture du mobilier du bailleur dans les locations meublées, si votre parc en compte.
Un socle commun, des options à calibrer
La responsabilité civile et les dommages usuels forment le socle. Le reste se calibre sur la composition réelle de votre parc, avec le courtier.
Questions fréquentes sur les garanties PNO
Que couvre une assurance PNO ?
La PNO couvre-t-elle les loyers impayés ?
La PNO couvre-t-elle les meubles du locataire ?
Quelle différence avec l’assurance de la copropriété ?
La PNO intervient-elle si le locataire n’est pas assuré ?
Le logement vacant est-il couvert ?
Pour aller plus loin
Des garanties homogènes pour tout votre parc
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