PNO et mandat de gestion : adhésion et refacturation

L’activité de gestion immobilière pour le compte d’autrui s’exerce dans le cadre de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, qui impose notamment un mandat écrit. C’est ce mandat qui définit les pouvoirs de l’agence : encaisser les loyers, engager des dépenses, choisir un locataire, et, le cas échéant, faire adhérer le lot à un contrat d’assurance.

Faire adhérer un lot au contrat groupe PNO revient à engager le bailleur : il devient assuré et supporte la cotisation de son lot. Cette décision ne peut donc pas être prise sans lui. L’adhésion et la refacturation se prévoient dans le mandat de gestion, ou dans un avenant, avec l’accord écrit du mandant.

La cotisation de chaque lot est à la charge du bailleur. L’agence, souscripteur du contrat, la refacture dans les conditions prévues au mandat, généralement par imputation sur le compte rendu de gestion, au même titre que les autres dépenses engagées pour le compte du mandant.

La règle est la transparence : le bailleur doit pouvoir identifier, sur ses relevés, la cotisation d’assurance de son lot et son montant.. La distribution d’assurance étant une activité réglementée, soumise à immatriculation à l’ORIAS, c’est le courtier qui vous accompagne dans la mise en place du contrat, l’adhésion des lots et sa gestion.

Pour un bailleur imposé au régime réel, la cotisation PNO de son lot, effectivement payée dans l’année, est donc une charge déductible de ses revenus fonciers. Le fait qu’elle soit acquittée par l’intermédiaire de l’agence, dans le cadre d’un contrat groupe, ne change pas sa nature : c’est une prime d’assurance du bien loué, que le compte rendu annuel de gestion permet de justifier.

Au régime micro-foncier, en revanche, le bailleur bénéficie d’un abattement forfaitaire et ne déduit pas ses charges réelles. Les situations particulières (location meublée, détention par une société) relèvent d’autres règles : l’agence s’en tient à l’information générale et renvoie le bailleur vers son conseil pour sa situation personnelle.

Beaucoup de bailleurs ignorent qu’ils doivent être assurés en tant que propriétaires non occupants, ou pensent que l’assurance du locataire suffit. Leur présenter, au moment du mandat, une couverture déjà organisée, avec des garanties connues et une procédure de sinistre prise en charge par l’agence, répond à une question qu’ils ne se posaient pas et qui, le jour d’un dégât des eaux, devient centrale.

Pour l’agence, l’intérêt est d’abord opérationnel : un parc couvert de façon homogène, des sinistres traités selon un circuit unique, moins de temps passé à relancer des attestations. Il contribue aussi à la qualité perçue du service de gestion, et donc à la fidélité des mandants.